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多部门合力监管见成效 沪上土地“夹层融资”全面叫停

2016-10-28 16:53| 发布者: admin| 查看: 492| 评论: 0

近期,上海多个部门就房地产企业土地融资出台了多项调控政策,合力监管的效果开始显现。

在监管持续发力下,沪上多家银行针对土地市场的“夹层融资”已被全面叫停。而此前,银行理财资金通过“夹层融资”进入土地市场是推高地价的一个重要源头。

银行“夹层融资”令地王频现

记者了解到,此前,房地产企业拍地的资金主要有两类来源:一类是来自于集团公司直接划拨的资金,集团公司可以通过发债、定增等获得资金;另一类是借银行理财等资金“夹层融资”加杠杆来获得。地王频现,其背后的资金大部分是央企和激进的民营房企通过“夹层融资”的手段募集而来。

事实上,银行发放的参与土地市场的“夹层融资”早在2014年房地产调控时就已偃旗息鼓,可是,在股市配资叫停、“资产荒”愈演愈烈的情况下又卷土重来。

在拍地环节,大型房企会在拍地前通过集团或借由“夹层融资”渠道完成资金募集,中等规模的房企也可以在拍下土地后,迅速通过信托计划来募集购地资金。

所谓“夹层融资”,是将债权融资和股权融资相结合的一种产品形式。记者从银行业内人士手中获得的一份房地产企业土地市场“夹层融资”的交易结构显示,银行A的表外理财资金通过券商B的定向资管计划,和一些机构投资者一同投向单一信托计划C。该单一信托计划C的借款主体是房地产企业D的项目公司E。项目公司E股东再将该借款给到房地产企业D,由房地产企业D负责还本付息。

在风险防控上,房地产企业D及相关投顾公司为项目公司提供连带责任保证担保,项目公司E为信托计划C提供股权质押,房地产企业D则为信托计划C提供土地质押。

“国有大行及大的股份制银行会设置房地产企业的准入门槛,或是要求房企排名前列,或是在地域上要求房地产企业投资范围必须是一线城市。而中小银行风险偏好较高。”一名银行风险政策研究人士告诉记者。

由于设定了一定的门槛,大的股份制银行“夹层融资”给房地产企业的利率在5.5%至8%之间。因为愿意做这块业务的银行很多,所以利率基本在均衡水平。由于理财资金的成本在3%至4%之间,因此,这对银行来说是较划算的生意。


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